香港的鄉郊3 祖堂地多而廣的吊呃

其實寫這一系列關於香港鄉郊發展的技術文章,我再重申,一直非我所願。因為於我而言,這等文章枯燥無味,對自己產生不了一點高興。但就因為一個在鄉郊發展上有點熱血的朋友的一句話:「為什麼香港祖堂地有幾百上千公頃不拿來發展,要搞農民耕作的村落?」我決定寫這一系列的文章,去試圖展示我在裡面工作過兩三年所開到的,跟他所看到的,當中的落差。

有位權傾新界的人士,在新聞專訪講了以下一句話:「只要價啱,我什麼都可以賣,祖堂都可以賣。」霸氣豪邁對不?但很可惜的真相是,他不能賣。因為如Roger Nissim所說,祖堂地是為了維持原住民的模式而保留的地,只可讓村司理托管,除非所有司理一致認同,而民政事務局又同意,才可出售。但基本上這不能成事

但更糟的是,以我的觀察,就算真的能賣,都沒有幾多地產商肯買。農地A/B籌,Roger Nissim亦講了一點,政府當年一推出來就立刻產生了相關的巿場。Roger Nissim亦在同一篇指出了原因:到1984-5年,那些農地A/B籌早就集中在四大地產商手上。這個原因叫集合能力/潛力,Accumulation potential。簡單的道理,愈大片完整的平地,建屋,規劃,設計,符合有關屋宇條例,就更容易,反之亦然。所以我在鄉郊做CONSULTANT時的老闆,前身就是某四大地產商的農地買手,說他們買農地,就在一張地圖畫一個大圓圈的買下來。

A LEVEL地理教的農業空間分佈模型K Model,跟新界,尤其元朗,的發展前空間分佈非常類似。一個大圓圈,外圍是農地,池塘;中環是密塞塞的村民居所;中心就是祖堂地,作村務行政事宜。當然各條村有多少差異,公路的發展亦會使模型變形,但元朗鄉村的格局大概都是這樣。

看似講了很多無組織的枝節。但動一動腦筋:扣除農地(地產商已圈起)、屋地,剩下的祖堂地在空間上是如何分佈?就是我想指出的問題,多、廣,但非常散。祖堂與祖堂之間大部分距離太遠,中間太多阻隔,集合潛力非常低,所以就算能放出巿場賣,亦不會賣得好價錢。但同時政府亦不會想收。當然,現在的政府天天嚷著要「搵多D地」,會否因此嘗試在祖堂地插針起屋,我不知去向。很多祖堂地都變成貨倉和垃圾場。他們都好像很大,每每幾萬尺,但只要細心觀察,抽離觀察,birdview一下,不難發現除某些地方有大量貨倉集結外(如洪水橋),大部分的元朗貨倉都是這兒一個,那兒一個的,大家不能組合。而這正是政府發展新界的其中主要困局:新界太多地,上千上萬公頃,都太散而不能集結有效發展。而可以發展的,如第一集講,發展的密度亦太低。而局長曾提出的發展部分郊野公園,更多因為地勢太不利而不能發展,種種因素令香港的鄉郊發展效能其低。但歸其原因,就是香港政府,不論殖民時代,還是回歸時代,都秉持尊重原住民的生活模式。但當原住民都表示「只要價啱,我什麼都可以賣,祖堂都可以賣。」(識聽的你會聽到這是絕望的呼聲,而不是霸氣的展現。若真的霸氣,應是李白等人的,我在喝酒,乜鬼都唔賣是嗎?),整個社會是否就已有了共識去使原住民現代化,正式融入(integrate)香港,以至華南這個璀璨大都會的生活,而取締本就有形無實的所謂原住民生活模式呢?

我希望上述的純個人意見能令大家嘗試站在一個新基點去看鄉郊問題。對,政府對原住民是preferential,但這真是殖民時代留下的所謂蘇州史。但這個蘇州史,曾經卻是為香港解決嚴重擠逼居住問題的偉大發明-不留一滴血,就可用超低成本發展原住民自古以來神聖不可侵的領土,為香港帶來荃灣、葵涌、沙田、大埔、屯門、元朗、粉水新巿鎮。當中得到的啟示是政策跟王家衛的愛情一樣,是有期限的,會過期的。所以要更新。衷心希望香港能如梁朝偉一樣,走了周嘉玲,來了個王菲,走了法國情懷,來了加州陽光,生命繼續精彩,自由。

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