香港的鄉郊 1-丁屋政策製造不公,還是墳墓?

作為一個曾主力處理香港鄉郊事務達三年的規劃師。我想過如何用自己的專業知識去解答鄉郊規劃的問題。但發現能用的專業知識並不多。與其說是專業知識,不如說是那三年工作在鄉郊,主要是元朗,的所見所聞。去填補一下大眾在香港鄉郊上討論上不常,或不想理會的一些角度。

1.丁屋政策製造不公,還是墳墓?

2.有一種政策行之已久,叫容忍

3.祖堂地多而廣的吊呃

天歌講過,網民對文章只會作大概5至6百字的容忍。但在土地問題上這字數只能勉強做個開端。我希望這是一個好的開端,令大家認真去看香港鄉郊規劃及發展的問題。不要相信任何人或圑體,只需要相信理性和歷練。

1.丁屋政策製造不公,還是墳墓?

我寫文前都要先看看ROGER NISSIM的LAND ADMINISTRATION AND PRACTICE IN HONG KONG。根據書中所指,丁屋政策在1972年開始實行。一個繼農地換屋地後另一個為新界新巿鎮提供大量土地,又盡量不影響鄉郊原住民過往生活,的補償方法。政府在鄉郊土地劃地建房,同時尊重原住民對鄉郊土地的主權/產權,用村界限制其村廣度擴散的同時,給予村民建屋的自由度而產生的結果。以下就是丁屋政策的幾個原則:

所有在新界可追溯族譜至1898年前的原住民男丁,滿成年就ENTITLED TO一個在自己村內的屋地建屋給自己及家庭。該屋建成後,未補巿值地價,除建屋時的按揭外,不能作買賣。如要賣屋,就要補地價。

丁屋又叫新界豁免屋宇。原因為建丁屋不需跟巿區樓的情況,向屋宇署入職,並要AP,認可人士,確認。這樣的原意是減輕SUPPOSEDLY比較貧窮的村民的建屋費用。而這豁免權只要是屬新界地擁有人(註:被劃為新巿鎮的地自動變成巿區)都可享有,不只限原住民。

如丁屋地不夠,可用農地建丁屋。而奇怪事亦出現。原本的鄉村屋地的補地價規定是終身制的。但農地建丁屋,這補地價規定會在建屋後五年後自動消失。(這個我也解釋不來)

其他事可自行到圖書館找這書翻閱。但我想說的是,這方法看似製造鄉村人士的特權,但其實只要你悄為動一動腦筋,就會知曉這只是為政府提供土地的權宜之計,遲早要取締。奇怪的是村民代表鄉議局在中英談判時主動做了三腳凳的其中一隻腳,冧掂中央延續這個政策的壽命到2047。

我在私人顧問公司工作時,就一間大埔地建丁屋做調查,就發現,大部分的註策丁屋,或丁屋地,或明文或不明文的,都已被套丁,轉交到地產商手上。而我認識的原住民,很多都沒有自住的丁屋。你可以想像要不丁權一早被套(我工作時候丁權價大概是二十一萬,今天不知多少了),要不只有丁權但一世都輪不到丁屋。因為如上文所述,丁屋的建成要丁權+屋地才能實現。現在你看看那些鄉村還有沒有地?我上班的地方,時常都有村長上來,凶神惡煞的說要劃大村界。但他愈凶,你就愈清楚,他有多DESPERATE。1972年丁屋政策既服務需要土地的過多巿區巿民,又令村民滿意,因為當時的鄉村土地(佔香港土地總量約一半)的人口是全港人口的不足5%。但今日新界土地的人口已超過六成。村界大部份都不能再向外劃,因為對面就是屋村屋苑學校了。

我在2005年,中大地資系曾有一個邀請村民的工作坊。其中他們的提議就是提高丁屋至9層。這當然在樓宇安全問題不容。但他點中了解決鄉郊土地問題的死結,就是過低的發展密度。但亦只有取締丁屋政策,才有下一步。偏偏中英談判時鄉議局在自掘墳墓,一個他們已愈堪愈深的墳墓。

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4 responses to “香港的鄉郊 1-丁屋政策製造不公,還是墳墓?”

  1. janagora says :

    Reblogged this on Live with photos – JanAgora and commented:
    引頸以待 力蘇出手

  2. 漫遊者-Lu says :

    可問個題外話?
    這是你寫的文章嗎?
    和之前截然不同耶!

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